아파트 용적률 건폐율 쉽게 이해해보기

아파트 용적률 건폐율 쉽게이해해보기

알아두면 좋은 것들 구리 롯데캐슬 시그니처 분양가가 비싸다며 호기롭게 넘겨버리고 철 없이 경쟁률만 정의롭게 맞추며 웃고 있었는데, 그 분양가가 착하다고 생각하는 요즘입니다. 날이 갈 수록 구리에 청약을 넣지 못한 것이 아쉬워서 그때 롯데캐슬이 있는 동네에서 조금 밑에 있는 동네를 구경하고 왔어요. 동네 분위기를 볼 겸 초기에는 교문동 아파트 단지를 구경했습니다. 고만고만한 호가와 평수들의 아파트들이 꽤 많더라고요. 비슷유사한 아파트 단지를 뚫고 계속해서 걷다.

보시면 구리시체육근린공원 쪽으로 가게 되는데, 그곳에는 정말 옛날 주공 아파트 같은 5층 높이의 아파트 단지들이 보였습니다.

용적률을 확인해야 하는 이유

앞에서 설명한 용적률을 조금 더 정제된 용어로 표현하면 각 층 바닥면적의 합은 연면적이라고 하고 이 연면적을 대지면적으로 나눈 값을 용적률이라고 합니다. 연공간 divide 대지공간 용적률인 것입니다. 용적률이 부동산에 있어서 중요한 이유는 용적률이 어떤지에 따라 노후화된 아파트를 허물고 새로 짓는 재건축이나 재개발을 할 때 사업성이 달라지기 때문입니다. 기본적으로 각 지역별로 도시경관을 저해하는 무분별한 건축행위를 막기 위해 도시계획서 조례로 용적률을 제한하고 있는데, 이 상한 용적률과 현재 아파트의 용적률 차이에 따라 사업성이 달라진다.

용적률과 건폐율 어떨수록 좋은가?

용적률와 건폐율은 낮을수록 가치가 높다. 용적률은 높을수록 내가 실제 가지는 땅의 크기가 줄어든다고 생각하면 됩니다. 건물이 높을수록 가장 맨 바닥인 땅을 나눌 세대원이 그만큼 많습니다.는 뜻이기 때문입니다. 건폐율이 높을수록 땅에 놀이터, 공원, 산택로 같은 조경 없이 건물만 달랑 있다거나, 여러개의 동이 있다면 건물끼리 다닥다닥 붙어있다는 것입니다. 일반적으로 주거지역의 건폐율은 50 이하로 보면되지만 50도 이야말로 보시면 빽빽하다고 느껴집니다.

그래서 용적률과 건폐율이 높을수록 닭장 느낌이 난다.

용적률과 건폐율을 파악해야 하는 이유

일단은 용적률과 건폐율에 대해 중요한 분야는 단독주택보다는 아파트 같은 공동주택에서 더 중요합니다. 일반적으로 단독주택은 용적률과 건폐율 상관없이 무관하게 대지지분이 100 이지만 아파트의 경우는 대지를 내가 모두 소유할 수가 없기 때문입니다. 용적률이 증가해야하는 것은 아파트 층수가 높아지고, 세대수가 많습니다.는 이야기가 됩니다. 세대수가 많아진다는 것은 나의 대지지분의 지분율이 줄어든다는 이야기입니다.

아파트의 경우는 건폐율과 용적률이 낮아질수록 내 대지지분은 올라갈 가능성이 높습니다. 예를 들어 개포동의 주공 아파트들이 부동산 대박을 친 이유는 건폐율과 용적률이 낮아서라고 합니다. 세수의 비교적 대지가 엄청 넓었다고 합니다. 이와 유사한 이유뿐만 아니라 제일 중요한 주차장에서도 알 수가 있습니다. 용적률이나 건폐율이 낮으면 다른 여유공간이 있어서 주차난을 해결할 수가 있습니다. 그렇지만 둘 다.

용도지역별 용적률과 건폐율 제한

국토계획법에 의해서 최대 한도의 범위만 지정해서 있다고 해서 각 지자체특별시, 광역시, 특별자치시, 시 아니면 군 별로 용적률이 다를 수 있으니 반드시 지방자치단체의 도시계획조례를 확인해야합니다. 예를 들어 도시지역의 제2종 일반주거지역의 용적률이 국계법에서는 150이상250이하로 최대한도만 지정해서 있지만 도시계획조례에서는 이한도가 150이상 200이로 규정을 지키는 될 수 있기 때문입니다. 아파트공동주택은 보통 2종일반, 3종일반 및 준주거지역에 건축됩니다.

그중 2종일반주거지역이 가장 선호됩니다.

용적률 제한

전 국토에서 건축 행위를 하려는 경우 해당 용도지역별로 국토계획법에 따라 지정된 용적률을 반드시 따라야 합니다. 국토계획법에서는 건폐율과 마찬가지로 시행령에서 용적률의 하한과 상한을 정해놓고 그 범위 안에서 지자체가 지역별 상황에 따라 유연히 대응할 수 있도록 조례로 위임하는 방안을 취하고 있습니다. 따라서, 실제 건축행위를 할 지역의 지자체의 조례를 통하여 적용할 용적률을 확인해 봐야 합니다. 이 용적률 또한 예외가 있습니다.

국토계획법 아니면 건축법에서 강화 아니면 완화되는 기준이 있고, 지구단위계획구역개발밀도관리구역입지규제최소구역도시개발구역정비구역재정비촉진지구 등 특별하게 이루어지는 각종 개발사업구역에서 제기된 다른 기준이 있다면 그 기준에 따르게 됩니다. 여기까지는 보통 많은 분들이 아시는 내용일 겁니다.

관련 FAQ 지속적으로 묻는 질문