신뢰하고 거래했다가 집 날렸습니다”…등기부등본을 믿지 마세요 3줄요약
부동산 등기부 등본은 부동산 거래를 할 때 꼭 확인해야만 하는 중요한 서류입니다. 공인중개사가 등기부등본을 열람하여 해당 물건에 문제가 없는지를 확인하지만, 본인이 스스로 부동산 등기부등본을 분석하고 체크할 수 있어야 합니다. 부동산 등기부등본을 보는 방법을 알고 있다면 해당 부동산의 권리관계를 바르게 파악하여 가끔 생기는 난처한 상황을 피할 있습니다. 부동산과 연관된 서류중에서 가장 기본적이며 필수 적으로 확인해야 할 서류입니다. 쉽게 말해서 부동산의 일기장입니다.
건물이 지어지면서 현재까지의 모든 건물에 연관된 내용이 적혀 있으며 소재지, 면적, 소유자 대출 현황 등 해당 부동산에 대한 사실관계와 권리관계가 모두 기재되어있는 장부입니다. 국가에서 관리하는 것으로 아주 공신력 있는 문서입니다.
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등기부등본의 공신력이 없습니다.?
왜 이런 일이 발생하게 된 걸까요? 장 모씨 부부는 재판에서 근저당권이 없는 등기부 등본을 보고 샀음을 호소하였지만, 법원이 등기부등본의 공신력을 인정하지 않기 때문에 소용이 없었습니다.
공신력이란, 외형적 사실을 믿고 거래한 사람을 보존하는 공적인 신용의 힘이라고 합니다. 결국 등기부등본의 공신력이 인정되지 않는다는 것은, 등기부에 나와있는 외형적 사실, 즉 기록된 권위 관계가 실제와 다른 경우, 거래 당사자가 이 사실을 모르고 거래했더라도 등기부만을 믿고 거래한 인원은 보호받을 수 없습니다.는 것입니다.
외국의 등기부등본 공신력
외국에서도 많은 국가가 등기부등본 제도를 시행하고 있었는데 대부분의 국가가 등기부의 공신력을 인정하고 있습니다. 독일, 영국, 캐나다, 미국의 일부 주, 호주, 네덜란드, 스위스, 타이완 섬 등은 공신력을 인정하는 일반적인 나라들입니다. 이렇게 공신력을 인정하는 나라에서도 등기로 인한 피해가 생기기도 하지만 그에 대한 보상제도가 마련되어 있습니다. 미국의 토렌스 시스템은 청구권자의 과실이 없습니다.면 손해 보상청구권을 인정하여 부동산 등기의 공신력과 같은 효력으로 권리를 부당하게 잃는 사람이나 등기관의 실수로 권리를 잃는 사람의 손해를 보상하기 위한 보상기금 제도입니다.
또 영국이나 대만은 등기관이 등기 오류, 누락, 허위 등으로 손해를 입힌 경우 손해배사의 책임을 지게 될 지도록 하고 있습니다.
2016년 세상을 떠들썩하게 했던 니코틴 살인사건으로 보고된 A씨는남편 살인 후 아파트를 상속받고 B씨에게 매도 합니다.
부동산 소유권자 정보를 표시 전세나 월세 계약으로 들어가는 세입자의 경우는 갑구와 을구를 가치있게 보시면 됩니다. 갑구는 부동산 소유권에 대한 정보를 나타내고 있는데, 건물이 지어지고 최초 소유자에서 지금 집주인까지 어떠한 방식으로 소유권이 바뀌었는지 나타내줍니다. 이야말로 등기부등본 갑구상의 소유자가 부동산 계약 당사자로 나오는지 신분증을 맞춰보도록 합니다. 지난번 썼던 에 관한 포스팅에서 법인소유 부동산이 담보대출로 신탁등기가 되었을 경우를 소개했다.
이 갑구에 신탁등기 라고만 나오고 내용이 나오지 않아서 법원등기소 방문해서 신탁원부를 조회해봐야 합니다. 담보대출도 결국 집에 빚끼고 있다는거라 근저당 개념으로 보시면 됩니다.
대한민국 등기부등본 공신력
등기가 실제의 권리관계에 부합하지 않아도 등기가 진실한 것으로 믿고 거래한 선의의 제삼자를 보호하기 위해 등기의 문서 내용에 따른 효력을 인정하는 것을 공신력이라 합니다. 즉 등기부를 믿고 거래한 경우라도 실제의 권리자가 존재할 때는 권위 취득을 할 수 없습니다.는 것으로 이것은 우리 민법이 부동산 등기의 공신력을 인정하고 있지 않다는 것입니다. 우리나라가 공신력을 인정하지 않게 된 일련의 일들이 있었으나 일제 강점기 토지 조사령 발표로 토지 신고를 하게 하였으나 소유권에 대한 의식이 강하지 않아 신고가 적었고 이후 법원에서는 인정하지 않게 되었으며, 농지개혁, 6.25등을 거치며 등기관계나 기록이 소실된 경우가 많았다.
이로 인해 등기만으로는 실체 관계가 확실하지 않은 경우가 많아 등기의 공신력을 인정하지 않게 된 것입니다.
무조건적으로 체크해야할 사항
부동산 등기부등본의 내용을 확인할 때 무조건적으로 체크해야 할 항목들이 있습니다. 첫째, 부동산의 주소와 등기부등본 상의 주소가 일치하는지를 심사숙고하는 것이 기본입니다. 이는 등기부등본의 표제부에 기록이 되어 있으며, 관련 법령의 보호를 받기 위해서는 반드시 체크해야 할 사항입니다. 둘째, 등기부등본의 열람 일시를 확인합니다. 열람 일시는 등기부등본의 열람 및 발급한 날짜와 시간으로 이 날짜가 계약서 당일에 열람을 한 것인지 확인해야 합니다.
오늘 혹은 몇 시간 사이에도 권리변동이 생길 수 있다고 해서 계약, 중도금, 잔금의 부동산의 거래 시 가장 중요한 시점마다. 부동산 등기부등본을 반드시 체크해야 합니다. 셋째, 부동산의 등기부등본의 페이지수를 확인해서 모든 페이지를 직접 확인합니다. 등기부등본을 열람 및 출력을 하면 하단 중앙부에 관련 서류의 총 페이지수와 함께 현재 페이지 수가 기재되어 있습니다.
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자주 묻는 질문
등기부등본의 공신력이
왜 이런 일이 발생하게 된 걸까요? 장 모씨 부부는 재판에서 근저당권이 없는 등기부 등본을 보고 샀음을 호소하였지만, 법원이 등기부등본의 공신력을 인정하지 않기 때문에 소용이 없었습니다. 궁금한 내용은 본문을 참고하시기 바랍니다.
외국의 등기부등본 공신력
외국에서도 많은 국가가 등기부등본 제도를 시행하고 있었는데 대부분의 국가가 등기부의 공신력을 인정하고 있습니다. 좀 더 구체적인 사항은 본문을 참고해 주세요.
대한민국 등기부등본 공신력
등기가 실제의 권리관계에 부합하지 않아도 등기가 진실한 것으로 믿고 거래한 선의의 제삼자를 보호하기 위해 등기의 문서 내용에 따른 효력을 인정하는 것을 공신력이라 합니다. 구체적인 내용은 본문을 참고 해주시기 바랍니다.
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